平安證券-房地產行業地產雜談系列之三十一：政策及樓市行至何處，三階段看板塊投資機會-220323

　　政策紓困與房企出險并存期，高信用房企表現占優。http://www.astockto.com【慧博投研資訊】2021年9月至今，政策寬松主要以紓困糾偏為主，未能提振市場信心。http://www.astockto.com（慧博投研資訊）2022年1-2月全國銷售面積同比下降9.6%，房企出險屢見不鮮，2022Q1仍有龍光、正榮等多家房企出險。本階段盡管政策端有所松動，但由于政策力度不足，房企出險事件不斷，市場并未消除對多數房企出險的擔憂，銷售較好及融資順暢的央國企及高信用民企股價表現更優，保利、招商等區間漲幅超40%。

　　政策實質改善與基本面修復期，迎來板塊性機會。隨著“3.16”多部委發聲，近期多地政策力度明顯加大，政策將由紓困步入實質改善階段。受益按揭端持續改善及政策利好信號頻出，平安跟蹤20城市二手房成交量環比已經連續6周回升，預計二季度或將看到更多城市樓市企穩，但由于各地基本面及庫存差異，城市區域將呈現分化。我們認為該階段，伴隨穩增長及政策力度加大，此前跌幅較大的出險或高壓房企博弈價值凸顯，或呈現更高的股價彈性；同時強信用的央國企及優質民企，也將受益于更大力度的政策修復，且政策博弈帶來的股價波動風險更小，未來銷售及業績確定性更高，仍具備投資價值。

　　政策預期穩定與模式重塑期，強運營企業表現更優。中長期在“房住不炒”與“三穩”基調下，政策及樓市將步入平穩期。隨著激進型房企退出或萎縮，以及本輪陣痛期教訓，傳統開發模式將由土地、金融紅利轉向管理紅利，強運營企業表現將相對更優。在該階段，投資邏輯將回歸基本面，部分房企盡管成功度過危機，但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售投資放緩，未來規模及業績均面臨壓力；而在本輪周期低點持續獲取優質土儲、已經釋放毛利率下行及資產減值壓力的房企，將具備更好的投資機會。同時本輪危機也暴露了傳統高杠桿模式帶來的資金端風險，外部融資順暢及內部經營現金流穩健、資金利用效率高的強運營企業將更有潛力成為未來優質企業。

　　投資建議：我們認為本輪周期將按照政策紓困與房企出現并存、政策實質改善與基本面修復、政策預期平穩與行業格局模式重塑三階段演變。當前行業正逐步由第一階段步入第二階段，政策端有望迎來更大的改善，基本面也有望逐步企穩。本階段有望迎來板塊性機會，個股主要把握兩類投資機會，一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業，如保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、濱江集團等；一類為前期調整較大，基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股、中南建設等。

　　風險提示：1）供給充足性降低風險：若地市持續遇冷，各房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、開工、投資、竣工等。2）房企大規模減值風險：若樓市去化壓力超出預期，銷售大幅以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險。3）政策呵護不及預期風險。