平安證券-房地產行業地產雜談系列之三十一:政策及樓市行至何處,三階段看板塊投資機會-220323

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                          日期:2022-03-23 08:11:37 研報出處:平安證券
                          行業名稱:房地產行業
                          研報欄目:行業分析 楊侃  (PDF) 21 頁 1,243 KB 分享者:拂**風 推薦評級:強于大市
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                          研究報告內容
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                            政策紓困與房企出險并存期,高信用房企表現占優。http://www.astockto.com【慧博投研資訊】2021年9月至今,政策寬松主要以紓困糾偏為主,未能提振市場信心。http://www.astockto.com(慧博投研資訊)2022年1-2月全國銷售面積同比下降9.6%,房企出險屢見不鮮,2022Q1仍有龍光、正榮等多家房企出險。本階段盡管政策端有所松動,但由于政策力度不足,房企出險事件不斷,市場并未消除對多數房企出險的擔憂,銷售較好及融資順暢的央國企及高信用民企股價表現更優,保利、招商等區間漲幅超40%。

                            政策實質改善與基本面修復期,迎來板塊性機會。隨著“3.16”多部委發聲,近期多地政策力度明顯加大,政策將由紓困步入實質改善階段。受益按揭端持續改善及政策利好信號頻出,平安跟蹤20城市二手房成交量環比已經連續6周回升,預計二季度或將看到更多城市樓市企穩,但由于各地基本面及庫存差異,城市區域將呈現分化。我們認為該階段,伴隨穩增長及政策力度加大,此前跌幅較大的出險或高壓房企博弈價值凸顯,或呈現更高的股價彈性;同時強信用的央國企及優質民企,也將受益于更大力度的政策修復,且政策博弈帶來的股價波動風險更小,未來銷售及業績確定性更高,仍具備投資價值。

                            政策預期穩定與模式重塑期,強運營企業表現更優。中長期在“房住不炒”與“三穩”基調下,政策及樓市將步入平穩期。隨著激進型房企退出或萎縮,以及本輪陣痛期教訓,傳統開發模式將由土地、金融紅利轉向管理紅利,強運營企業表現將相對更優。在該階段,投資邏輯將回歸基本面,部分房企盡管成功度過危機,但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售投資放緩,未來規模及業績均面臨壓力;而在本輪周期低點持續獲取優質土儲、已經釋放毛利率下行及資產減值壓力的房企,將具備更好的投資機會。同時本輪危機也暴露了傳統高杠桿模式帶來的資金端風險,外部融資順暢及內部經營現金流穩健、資金利用效率高的強運營企業將更有潛力成為未來優質企業。

                            投資建議:我們認為本輪周期將按照政策紓困與房企出現并存、政策實質改善與基本面修復、政策預期平穩與行業格局模式重塑三階段演變。當前行業正逐步由第一階段步入第二階段,政策端有望迎來更大的改善,基本面也有望逐步企穩。本階段有望迎來板塊性機會,個股主要把握兩類投資機會,一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業,如保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、濱江集團等;一類為前期調整較大,基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股、中南建設等。

                            風險提示:1)供給充足性降低風險:若地市持續遇冷,各房企新增土儲規模不足,將對后續貨量供應產生負面影響,進而影響行業銷售、開工、投資、竣工等。2)房企大規模減值風險:若樓市去化壓力超出預期,銷售大幅以價換量,將帶來部分前期高價地減值風險。3)政策呵護不及預期風險。

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