國金證券-房地產行業：需求端寬松仍需加大，一線城市或率先企穩-220310

　　事件

　　2022年3月，房地產調控寬松政策頻出，鄭州出臺《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，南昌出臺《關于優化住房公積金使用政策的通知》，蘇州出臺《關于進一步幫助市場主體紓困解難著力穩定經濟增長若干政策措施的通知》等，省會城市和其他重點城市紛紛兜底救市。http://www.astockto.com【慧博投研資訊】

　　評論

　　拉動銷售是促進房地產業良性循環和健康發展的關鍵。http://www.astockto.com（慧博投研資訊）①當前銷售情況不容樂觀，TOP20房企2022年1-2月全口徑銷售金額同比下降40%，20家銷售金額全部同比下降20%以上；全國30大中城市2022年1-2月商品房銷售面積同比下降29%，2022年3月1日-9日商品房銷售面積同比下降47%，銷售仍延續下行態勢。②房地產業正處于“銷售低迷-房企現金流吃緊-大幅打折/交付困難-市場信心不足-銷售下行-拿地/新開工停滯”的惡性循環中，提振市場信心、刺激需求釋放是房地產業回歸“銷售回暖-房企現金流改善-打折減少/按期交付-市場信心恢復-銷售穩定-拿地/新開工恢復-正常推盤銷售”良性循環的關鍵。③行業健康需要企業穩定，企業穩定需要銷售支撐，2014-21年，銷售回款資金占房地產開發企業到位資金比例從36%提升至53%，房地產企業對銷售回款的依賴度逐步增大，預售資金監管的優化有助于緩解房企短期現金流壓力，但不足以維持房企的持續穩定發展，亟待需求端的進一步放松，拉動銷售增長。

　　全國大范圍的需求端調控松綁政策或正在路上。目前房地產調控政策已有一定程度的松綁，在信貸端，菏澤、廣州、南寧、佛山、重慶等多城市下調首付比例或降低房貸利率，地方調控端也有蘇州、濟南、青島、昆明、嘉興等城市陸續出臺落戶寬松、公積金、購房補貼、預售監管等政策，但是除鄭州外少有直接對限購、限售、限價等需求端的寬松，對房地產市場銷售提振的效果有一定延后，近期銷售狀況尚未好轉。因此，我們預計未來將有大范圍對需求端的調控松綁政策出臺，“因城施策”將得到更加靈活的運用，在房價相對穩定的前提下，部分高能級城市限購、限售、限價等限制措施或將階段性放開。

　　預計部分優質城市將帶動全國市場企穩回暖。房地產市場供求關系得到改善：①受房企拿地意愿收縮影響，2021年全國300城宅地出讓建面同比下降24%；②房企開工進度緩慢，2021年全國商品住宅新開工面積同比下降11%，2022年1-2月中國建筑新開工量同比減少40%，預計全國房地產開發企業新開工情況也不容樂觀；③部分一二線、長三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售庫存去化周期低于6個月。我們判斷2022年房地產市場供應量將明顯下滑，需求仍待釋放，部分優質城市一旦需求端利好出現，銷售將迅速增長，我們預計部分一二線城市銷售在三四月份將逐步好轉，同時帶動四五線城市市場在這段時間筑底。

　　投資建議

　　我們認為大范圍的需求端寬松政策將逐步出臺，部分一二線城市銷售率先好轉，帶動四五線城市筑底。我們看好主要布局優質一二線城市的綠城中國、建發國際、濱江集團。同時隨著整體銷售的好轉，民企估值有望修復，看好新城控股和融創中國。

　　風險提示

　　現有房地產改善政策落地效果不及預期；需求端寬松政策力度小